Макеевская недвижимость
Публикации
| Главная » Статьи » Статьи |
Мы выяснили, как можно продать взятую в кредит квартиру
Применять страусиную политику, вовсе отказываясь погашать долг, бесперспективно: согласно ст. 36 и 38 Закона «Об ипотеке», банки имеют право продать квартиру принудительно — через суд или на основании исполнительной надписи нотариуса. А законопроект о полном запрете «конфискации» банками залоговых квартир прошел лишь первое чтение и законом может и не стать. К тому же дожидаться, когда банк сам продаст вашу квартиру, невыгодно. Она будет выставлена на аукцион сначала за 90% от оценочной стоимости и, если не продастся на первых торгах, ее цена может быть снижена на 25%. А коль и тут покупатель не найдется, банк или уполномоченная им структура могут выкупить ее за 58% от оценочной стоимости. Этих денег может не хватить даже на погашение кредита — в этом случае вы останетесь должником банка. Лучший выход — добровольно заняться продажей залоговой квартиры. Как это правильно сделать, «Сегодня» рассказали юристы и банкиры. ШАГ ПЕРВЫЙ. Как отметила адвокат Наталия Опря, директор «Юридической консультации братьев Коваленко», согласно ст. 9 Закона «Об ипотеке», продать такую квартиру ипотекодатель (должник) имеет право только по согласию с ипотекодержателем (банком). Ведь она внесена в государственный реестр обременений, и при совершении сделки купли-продажи нотариус обязан ее в этом отношении проверить. «А предварительный сговор с нотариусом в части подделки документов по такой квартире — это уголовно наказуемое деяние, и такая сделка может быть легко оспорена в суде», — предупреждает начальник департамента по работе с проблемными активами VAB Банка Сергей Ревко. Итак, для начала нужно письменным заявлением уведомить банк о намерении продать заложенное жилье. Отказывать в такой заявке банку нет смысла: если заемщик уже не «тянет» выплату кредита, ему выгоднее способствовать реализации предмета залога. ШАГ ВТОРОЙ. Следующая задача — определиться с ценой продажи. Сам факт обременения квартиры залогом на ее стоимости не отражается: «Предмет ипотеки реализуется по рыночным ценам», — говорит зампредседателя правления банка «Финансы и Кредит» Светлана Лотоцкая. Чтобы легче сориентироваться, почем выставить «хату», заемщик может нанять независимого оценщика, но вправе и сам назначить любую стоимость, учитывая, что жилье дешевеет чуть ли не ежедневно. Банк может не вмешиваться в этот процесс, его точно устроит цена, которой хватит на выплату остатка кредита и набежавших процентов и комиссий. А может не возражать и против меньшей цены. Тут возможны два варианта. Первый: «Недостающую разницу должник компенсирует за счет личных сбережений или дополнительных заемных средств», — говорит и.о. директора департамента активных операций «Диамант Банка» Елена Соловьева. Второй: продав квартиру, человек продолжает погашать остаток кредита. Но: «Пойдет ли банк на такой вариант, он решает в зависимости от суммы остатка долга, репутации заемщика и наличия дополнительного залога», — подчеркнул начальник управления розничного бизнеса «Партнер-банка» Сергей Филипенко. В итоге, как отметил директор антиколлекторской компании «ТРИ ЭС» Сергей Довженко: «Вам в любом случае придется вернуть всю сумму взятого в банке займа, даже если квартира из-за падения цен будет продана намного дешевле, чем вы ее купили, и вырученных средств не хватило на погашение кредита». ШАГ ТРЕТИЙ. Пожалуй, сегодня самый сложный этап — поиск покупателя. Банки ранее открещивались от этого — по словам названных специалистов, это достаточно затратный процесс по времени и трудовым ресурсам. Но «Сегодня» убедилась, что на сайтах банков выставляется все больше «продажных» квартир, причем абсолютное большинство из них продается по согласию сторон, и лишь единицы — принудительно, через аукционы. А для поиска клиентов в помощь продавцам банки нередко нанимают профессиональных риелторов. Интересный нюанс: если раньше исключительно покупатели платили брокерам 3—5% от стоимости приобретаемого жилья, то теперь эти расходы часто несет продавец. ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ. После того как найден покупатель, он вместе с продавцом и банком выбирает схему проведения сделки. Есть два варианта, отличающиеся одним принципиальным моментом — когда квартира будет выведена из залога: до или после перерегистрации прав собственности (ППС). В первом случае банк дает согласие на смену собственника, потом снимает обременение. При этом покупатель помещает деньги в две депозитарные ячейки: в одну — сумму, равную остатку задолженности банку, в другую — все остальные. После того как произошла ППС, сотрудник банка забирает остаток задолженности из «своей» ячейки, а из другой ячейки деньги забирает продавец. Если по каким-то причинам регистрация договора купли-продажи и ППС не произойдет, деньги из обеих ячеек обратно заберет покупатель. А во втором случае должник перечисляет на свой счет остаток долга, после чего банк дает ему документ, подтверждающий, что он выполнил свои обязательства в полной мере и вправе снять обременение. Эти деньги заемщику может передать покупатель на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры. Мнение эксперта Мирослава Гудзё (Финансовый аналитик Простобанк Консалтинг) Банковские учреждения обычно продают залоговое имущество по проблемным ссудам по рыночной цене на момент реализации минус небольшой дисконт (5-10%) с помощью проведения аукциона или прямой продажи залога, например, через свой корпоративный сайт. По моему мнению, для заемщика более выгодной будет второй вариант, ведь в этом случае больше потенциальных покупателей смогут ознакомиться с предложением банка, а соответственно реализовать имущество можно будет по более высокой цене, чем в случае аукциона. В то же время нужно помнить, что банк в первую очередь заинтересован продать залоговое имущество как можно быстрее, чтобы оперативно компенсировать задолженность по ссуде, в том числе начисленные проценты и пеню за просрочку, а уже оставшуюся сумму - вернуть заемщику. Это возможно в случае продажи залогового имущества с большим дисконтом, что особенно актуально для условий финансового кризиса, когда размер такой скидки может достигать 20%-30% и более. Поэтому в нынешней ситуации более выгодным вариантом для клиента будет реализация залогового имущества самостоятельно. Для этого заемщику необходимо самостоятельно найти покупателя имущества, договориться о цене продаже, и с разрешения банка подготовить соответствующие документы, так как имущество находится в залоге банка. Анатолий Ночвай (Начальник департамента поддержки продаж розничных продуктов АО VAВ Банк) Реализовывать залоговое имущество лучше самостоятельно. Но делать это следует обязательно по согласованию с банком. КАК ИЗ-ЗА ЭТОГО ЦЕНЫ УПАДУТ «К нам достаточно часто обращаются люди, у которых возникли проблемы с выплатой ипотеки. В зависимости от того, насколько их «прижала» жизнь, они сбрасывают от 10% до 30% рыночной стоимости. Это если говорить о Киеве. В регионах же бывали случаи, когда скидки достигали 50%», — утверждает специалист группы компаний «Планета Оболонь» Игорь Комар. Мы спросили у экспертов, как подобные скидки скажутся на средних ценах «вторички». Директор АН «Конкорд» Леонид Косачев считает: «Даже если на продажу будут массово выставляться квартиры, хозяева которых оказались не в состоянии выплачивать ипотеку, этот фактор не окажет существенного влияния на общий уровень цен. Почему? Потому что стоимость и так падают, а на общем фоне колоссального предложения при почти нулевом спросе такие квартиры не ускорят этот процесс». Ему возражает директор Центра «Мегокон-В» Владимир Винокур: «Допускаю, что жилье, которое хозяева вынуждены продавать срочно, снижая цены на 20—30% по сравнению со среднерыночными, станет катализатором дальнейшего общего удешевления. На эти квартиры еще могут найтись покупатели, а как быть продавцам остальных? Думаю, им придется аналогично снижать цены. Значит, в ближайшие полгода средние цены еще упадут на упомянутые 20—30%». Замдиректора АН «Ковчег-7» Вячеслав Колосовский полагает: «Именно потому что все больше людей, не справившись с выплатой кредитов, будут продавать квартиры, общее подешевление за 2009 год может составить 30—50% по сравнению с теперешней стоимостью. Основная масса покупателей будет ждать этой низшей точки падения». По материалам - Газета “Сегодня“, “Простобанк Консалтинг“ Источник: http://ipoteka.net.ua/ | |
| Категория: Статьи | Добавил: exesus (20.01.2009) | |
| Просмотров: 862 | Рейтинг: 0.0/0 | |
| Всего комментариев: 0 | |