Макеевская недвижимость
Публикации
| Главная » Статьи » Статьи |
Ипотека. Реалии нашего времени
В общем, если на начало 2008 года ипотеку предлагали свыше 90 банков, то сейчас это 2-3 банка. Нельзя сказать, что банки вообще не выдают кредиты, просто не все потребители согласны платить до 30% годовых. Единичные случаи выдачи кредитов есть, но они происходят в рамках проектов реализации объектов незавершенного строительства. Таким образом, за всю историю развития ипотечного рынка Украины, по итогам первого квартала 2009 года, мы наблюдаем отрицательную динамику прироста ипотечного кредитования. Если в 2008 году объем ипотечной задолженности составлял 107.5 млрд. гривен, то сейчас портфель уменьшился на 3.2 млрд. гривен. При этом рост задолженности по ипотечным кредитам в первом квартале 2007 года составлял около 21%, в первом квартале 2008 года - 14%, в первом квартале 2009 года – прирост минус 3%. По состоянию на 1 апреля, объем общей ипотечной задолженности составляет 104,3 млрд. грн. Таким образом, сначала года ипотечный портфель сократился на 3, 2 млрд. грн. Ужесточились ли сегодня требования к заемщику? Конечно! Во-первых, это рост процентных ставок (медианные ставки в гривне составляют 25.5%, в долларах 16% и в евро – 15,7%) и увеличение размера первоначального взноса. Если раньше банки выдавали кредиты иногда даже без первоначального взноса, то сейчас этот коэффициент составляет около 60-70%. Выросли требования к PTI и OTI («payment-to-income», соотношение платежей по кредиту к доходу заемщика). Если раньше этот показатель составлял около 40-50%, то сейчас 30-35%. Обязательна проверка доходов, тщательная проверка финансового состояния заемщика. Для финансирования каких объектов сегодня все же возможно получение кредита? Ипотека возможна в рамках финансирования объектов незавершенного строительства, когда между банком и застройщиком есть долгие корпоративные отношения. В первую очередь, это коммерческая недвижимость. По нашим прогнозам, банки возобновят финансирование, в частности, коммерческой недвижимости. Это связано с большим спросом на этот вид недвижимости и с меньшими рисками, в виду того, что в этом сегменте своеобразной гарантией рентабельности могут быть предварительные договора аренды с якорными арендаторами. В чем основная проблема финансирования первичного рынка недвижимости? Основной проблемой финансирования первичного рынка недвижимости является отсутствие четкого предмета залога. Сегодня компании строят на земле, которая находится у них в краткосрочной аренде, а не в собственности, поэтому гарантией залога, как для банков, так и частных инвесторов, являются виртуальные квадратные метры, которые будут построены в будущем. Инвестировать в «первичку» слишком рискованно, поскольку вся ответственность ложиться на плечи инвесторов и банка, но никак не застройщика. При этом выпуск облигаций и ФФС эффективны, когда в экономике нет существенных проблем, рынки динамично развиваются, есть устойчивый спрос на жилье, растут цены. При малейших проблемах эти схемы становятся крайне рискованными, они работают только в рамках отдельных групп, где есть крепкие корпоративные отношения. Для минимизации рисков нужен реальный предмет залога, которым может быть земельный участок, а также страхование строительных и финансовых рисков. Если взять, к примеру, западные страны, то там все намного проще: строительная компания получает в собственность участок земли, использует его в качестве залога, а банк, в свою очередь, полностью кредитует застройщика. Когда дом введен в эксплуатацию, этот же банк или любой другой начинает кредитовать население. Таким образом, риски минимальны. Какой процент на сегодняшний день просроченной ипотечной задолженности? По данным Национального Банка Украины, в первом квартале 2009 года, объем просроченной задолженности увеличился на 55% и составил около 27 млрд. грн., общий объем проблемной ипотечной задолженности составляет 4,5% от общего портфеля потребительских кредитов. Но наши специалисты считают, что эта цифра занижена, по нашим подсчетам доля проблемных кредитов составляет порядка 20-25% от общего портфеля потребительских кредитов. Стоит отметить, что просроченное погашение кредитов было всегда, но не в таких объемах как сегодня. Банки часто не уделяли внимание качеству своих ипотечных активов, что связано с активным развитием рынка, стремительным ростом цен на недвижимость. По нашим оценкам еще в начале 2008 года объем дефолтов и «просрочек» был менее 2%, сейчас мы видим стремительный рост проблемных активов (до 25%). В каких регионах наибольший процент проблемных кредитов? Что сейчас происходит с теми заемщиками, которые не могут выплачивать кредит? Основной проблемой ипотечного рынка сегодня является его высокая «валютизация». По результатам первого квартала этого года свыше 79% ипотечных кредитов выданы в иностранной валюте и все валютные риски ложатся на плечи заемщиков. Резкое изменение курса и девальвация национальной валюты, привели к увеличению уровня дефолтов и просрочек по ипотеки. Но банки идут на уступки. Например, предлагают реструктуризацию долга. Наиболее популярна сегодня пролонгация долга (увеличение срока кредитования, что снижает размер ежемесячных платежей); смена погашения с одной формы на другую (если раньше проценты начислялись от задолженности, то сейчас равными долями); кредитные каникулы (платятся проценты, а тело кредита через год). Наиболее эффективная, но наименее доступная – это смена кредитной валюты. Учитывая проблему с валютным ресурсом, денег на всех не хватает, поэтому данный способ решения проблемы практически недоступен. Так данным банков, по состоянию на 01.04.2009 г. реструктурировано менее 2% всех выданных ипотечных кредитов. Правильным ли было решение о приостановке выдачи ипотеки населению, ведь это стало причиной сегодняшних проблем на рынке недвижимости? Решение о приостановке ипотечных программ обусловлено прежде всего экономической ситуацией в нашей стране и обострением рисков. Многие эксперты уверены, что рецессия в экономики страны будет самой глубокой среди стран Европы и Средней Азии. При этом усугубляет риски отсутствие у банков долгосрочных ресурсов для финансирования ипотеки. Для решения последней проблемы нужны экономические реформы, к примеру, пенсионная реформа. Государство для поддержки финансовой системы страны должно создать мощный кредитный и инвестиционный ресурс в национальной валюте, как можно быстрее обеспечить проведение второго этапа пенсионной реформы, что позволило б мобилизировать ресурсы пенсионных фондов для финансирования ипотечного кредитования, что в свою очередь открыло бы банкам доступ к долгосрочным ресурсам, а пенсионному фонду дало возможность уберечь деньги от инфляции. Последнее время активно обсуждают работу коллекторских компаний, как Вы относитесь к этому новому для Украины явлению? Мое отношение двузначно. С одной стороны, работа коллекторских компаний необходима и решает массу проблем для банков. Для примера, в западных странах коллекторские компании работают очень эффективно. Банк вместо того, чтобы держать штат риск-менеджмента, службу безопасности, которые бы занимались взысканием, в случае возникновения проблем с заемщиками, обращаются в коллекторские компании, которые отстаивают интересы финансовых структур. Но на Западе, в отличие от Украины, коллекторы работают в жестких рамках закона. У нас в стране деятельность таких компаний не регулируется. Для Украины сегодняшние реалии таковы, что на рынке появилось свыше 30 коллекторских организаций, чья деятельность вызывает лишь негативную оценку, поскольку отсутствие законодательной базы позволяет им использовать в какой-то мере криминальные методы взыскания предмета залога и денег с заемщиков. Поэтому, когда будет сознана законодательная база, можно говорить о существенных плюсах функционирования коллекторов. Какой стадии развития достиг рынок ипотечного кредитования в Украине до кризиса? Для начала стоит отметить, что рынок ипотечного кредитования делится на первичный и вторичный. В сущности первичный рынок – сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность коммерческих банков и других финансовых институтов по ипотечному кредитованию юридических и физических лиц под залог недвижимости. Вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, на котором вращаются ипотечные кредиты через механизмы рефинансирования, с использованием таких финансовых инструментов как ипотечные ценные бумаги, выпущенные на базе ипотечных долгов. Вторичный рынок является источником финансирования ипотеки и является ключевым в этой системе. В Украине сформировался только первичный рынок ипотечного кредитования, вторичный находится пока на стадии зарождения. При этом первичный рынок ипотеки развивался очень динамично. Пик роста - 2005 - 2006 года, высокими были показатели и в 2008 году, так прирост ипотечной задолженности в 2008 г. в Украине составлял 70%, для сравнения во Франции, Германии и других западных странах этот показатель – 5-6%. На сегодня же развитие рынка полностью остановлено. Какой будет процентная ставка в ипотечном кредитовании для украинцев в ближайшее время? Процентная ставка зависит, в первую очередь, от стоимости ресурса для банков, которая зависит от уровня инфляции и ставки рефинансирования. Сейчас стоимость ресурса для банков очень высока, поэтому нет объективных причин для удешевления ставок, которые сегодня достигают 30%. Вторая причина – отсутствие стабильных долгосрочных ресурсов для финансирования ипотеки. Международный опыт показывает, что стабильным источником фондирования ипотечных операций является привлечение средств с рынка капитала через выпуск ипотечных ценных бумаг, непосредственно ипотечных облигаций. Сегодня внешние рынки для нас закрыты, поэтому стратегической задачей правительства является формирование внутреннего рынка со всей инфраструктурой, с жесткими требованиями к качеству ипотечных ценных бумаг и т.д. Большие усилия нужны со стороны правительства для создания внутренних институциональных инвесторов в ипотечные ценные бумаги, ими, прежде всего станут пенсионные фонды и страховые компании. Для того, чтобы рынок развивался и процентные ставки кредита снижались, нужна, в первую очередь, эффективная и продуманная государственная программа. Существует мнение, что неким импульсом для возобновления ипотечного кредитования станет схема смены заемщика, так ли это? Учитывая тот факт, что практически все банки остановили выдачу ипотечных кредитов или сделали условия выдачи ипотечных кредитов более жесткими, то механизм продажи непогашенной задолженности заемщика другому физическому лицу, то есть смена заемщика, может стать эффективным способом для риск менеджмента. При смене неплатежеспособного заемщика на более надежного, снижаются риски банка, а клиенты получают возможность получить ипотечный кредит и улучшить свои жилищные условия. Но тут возникает кризис доверия: где гарантия для клиентов, что через год не придет старый заемщик и не начнет оспаривать данную ситуацию. В нашей стране, с несовершенным законодательством такое развитие событий возможно. Когда, по Вашим прогнозам, возможно восстановление ипотечного кредитования? Восстановление возможно тогда, когда экономика нашей страны начнет выходить из кризиса, то есть тенденция экономического падения должна смениться на рост, а это произойдет не ранее, чем через 2 года. Положительные изменения мы сможем наблюдать также в случае реализации эффективных государственных программ. Какая сегодня ситуация с ипотечным кредитованием за границей? По сравнению с Украиной, западные страны более эффективно решают задачи выхода из кризиса и поддержки финансового сектора. Вовремя были созданы стабилизационные фонды, при этом существует эффективная и очень мощная финансовая поддержка со стороны правительств. Темпы развития ипотеки в западных странах замедлились, но все же наблюдается положительный прирост. Но при этом существует проблемы и с платежеспособностью заемщиков и с падением цен на недвижимость. Юлия Василенко Источник: http://www.100realty.com.ua/ | |
| Категория: Статьи | Добавил: exesus (10.06.2009) | |
| Просмотров: 791 | Рейтинг: 0.0/0 | |
| Всего комментариев: 0 | |