Среда, 13.12.2017, 12:27 |

Публикации

Главная » Статьи » Статьи

За последние 1,5 года рынок недвижимости доказал, что может функционировать и без ипотечного кредитования

За последние 16 лет, рынок недвижимости из хаотичного состояния сформировался в четко структурированную систему, менялся спрос и стоимость квадратного метра, развивалась сфера риелторских услуг. Об основных событиях рынка недвижимости Украины, нынешнем спросе и предложении, а также о том, какая сумма необходима, чтобы купить квартиру в Киеве, ИАП «Столичная недвижимость» рассказала Ирина Луханина, генеральный директор самого «взрослого» киевского агентства недвижимости, крупнейшего сетевого оператора рынка - «Благовест», которое недавно отметило свое 16-летие.

Ирина Валентиновна, какие изменения произошли за последние 16 лет на украинском рынке недвижимости?

В первую очередь, за 16 лет из хаотичного состояния рынок переформатировался в сегментированную структуру. Если говорить конкретнее, то можно выделить основные периоды в его развитии.
Началом формирования рынка недвижимости можно считать 1995 год, когда в Украине начались приватизационные процессы, и у населения появилась возможность продавать жилье. При этом основными продавцами выступали люди, уезжающие жить за границу. В это же время происходил процесс формирования цены на жилье. В 1998 году наблюдалось снижение темпов продаж и снижение цен. С 2001 до начала 2008 года с развитием ипотечного кредитования, рынок снова вошел в активную стадию развития. Росло предложение, спрос и соответственно цены, в большинстве своем «разогретые» перекупщиками. С середины 2008 до середины 2009 года, финансовый и экономический кризис спровоцировал кризис и на рынке недвижимости, который проявился снижением стоимости жилья, объемов строительства и соответственно новых предложений на рынке.

В 2009 году при достаточном предложении и умеренном спросе рынок стабилизировался. При этом достижением рынка за последние 1,5 года можно считать то, что он способен функционировать и без ипотеки. Судя по работе нашей компании, несмотря на отсутствие кредитования, количество сделок было достаточным для того, чтобы укрепить и расширить сеть агентства. В прошлом году мы открыли еще 2 филиала.
В течение последних 16 лет, менялись и предпочтения покупателей. В начале формирования рынка клиенты предпочитали покупать квартиры в домах царской и сталинской постройки, которые привлекали высотой потолков, большой площадью, месторасположением. С появлением новостроек, спрос переместился в данный сегмент, где выбор определяется большими метражами комнат, панорамными окнами, паркингами, свободными планировками и наличием инфраструктуры.

Как изменилась Ваша компания за последние 16 лет?

За последние 16 лет из двух отделов продаж, мы превратились в крупнейшую компанию, состоящую из 9 филиалов, 60 отделов, в которых работает 842 специалиста, наша база включает более 49 тыс. объектов недвижимости.

Чтобы стать лидерами, нужно в первую очередь, учитывать происходящие тенденции, т.е. развиваться вместе с рынком и делать ставку на профессиональных сотрудников. Поэтому мы пришли к тому, что разработали собственную систему обучения, поскольку главными ценностями компании являются клиенты и сотрудники. Мы единственная риелторская компания, в которой весь топ-менеджмент и руководители отделов не привлечены из других агентств, а были «воспитаны» внутри компании. Нами создана масштабная образовательная система, позволяющая освоить профессию «риелтор» даже не имея изначальных навыков. При этом наши специалисты в конце обучения проходят тестирование и итоговый экзамен, только после чего допускаются к работе с клиентами. Ежегодно в компании проходит аттестация, в результате которой риелторы подтверждают свой профессиональный уровень.

В процессе развития для более эффективной работы нами была создана обслуживающая компания, которая включает финансовый, юридический, транспортный, рекламный и др. отделы, которые решают все административные и хозяйственны вопросы, а специалисты агентства занимаются исключительно работой с клиентами.

Еще один важный момент - это договорные отношения с клиентами, которые позволяют предоставить качественные услуги и максимально обезопасить стороны, участвующие в проведении сделки. Наши эксперты готовят проект предварительного договора; проверяют права продавца на объект недвижимости; соответствие законодательству Украины правоустанавливающих документов на объект; действительность документов, удостоверяющих личность продавцов недвижимости; осуществляют предварительную проверку отсутствия запретов на отчуждение, арестов на объект недвижимости и т.д.

Как Вы оцениваете нынешний рынок риелторских услуг?

Сегодня мы можем констатировать тот факт, что за последние 1,5 года большое количество агентств не прошли экзамен на выживание. Те, кто остался на рынке, наоборот, усилили свои позиции, за счет повышения качества услуг, пересмотра стратегии работы.
Если говорить о «Благовесте», то наряду с оптимизацией ресурсов мы сделали ставку не только на укрепление, но и расширили сеть агентства.

Ирина Валентиновна, какой по Вашим оценкам нынешний объем капитализации на рынке?

В 2009 году объем капитализации составил 562,500 млн. долл. США. По сравнению с 2008 годом показатель снизился на 36-40%, что связано с уменьшением стоимости объектов.
В январе 2010 года, несмотря на период праздников, капитализация составила 23,5 млн. долл. США.
В феврале этого года объем капиталовложений в рынок недвижимости cоставил 37млн. 800 тыс. долл. США.

На какую недвижимость сегодня есть спрос?

В первую очередь, это квартиры в новостройках.
В центральных частях города востребованы квартиры стоимостью 3-5 тыс. долл. США за 1 кв. м. В спальных районах пользуется спросом жилье, где стоимость кв. м не превышает 1-2,5 тыс. долл. США за 1 кв. м. Новые дома привлекают покупателей возможностью индивидуальной планировки, большой площадью стекления, наличием террас, подземных паркингов, инфраструктурой, видовыми характеристиками и т.п. Такое жилье является еще и инвестиционно привлекательным, поскольку оно за последние 1,5 года наименее снизилось в цене.

Что касается сегмента аренды, то спросом пользуются многокомнатные квартиры в новых домах на массивах и в центре города, и традиционно 1-2-х комнатные квартиры в центре столицы.
Востребованные площади: 2-х комнатные квартиры около 70-100 кв. м, 3-х комнатные -130-180 кв. м, а также загородные дома площадью 280-400 кв. м.

Какой главный критерий выбора того или иного объекта?

У каждого клиента он свой. Для кого-то определяющую роль играет цена, для кого-то месторасположение, кто-то выбирает, ориентируясь на «комнатность» объекта. При этом можно с уверенностью сказать, что основой выбора является соответствие стоимости объекта средневзвешенной цене на рынке.

Какова на сегодняшний день доля перекупщиков на рынке?

Сегодня их практически нет. Есть минимальный процент людей, которые рассматривают приобретение жилья, как инвестицию, но это может касаться только эксклюзивных объектов с хорошей ценой. Большинство же покупателей приобретают квартиры для собственного проживания.

Ирина Валентиновна, какая минимальная сумма сегодня нужна, чтобы приобрести квартиру в столице?

В Киеве «гостинку», с жилой площадью около 15 кв. м можно приобрести за 40-45 тыс. долл. США. Более качественное жилье будет стоить 55-70 тыс. долл. США.

Какова сегодня средняя стоимость квадратного метра?



На сегодняшний день она составляет 2375 долл. США за 1 кв. м.

Сегодня люди предпочитают покупать или брать в аренду недвижимость?

Если в 2008 году, в период разгара кризиса, около в 70% приходилось на аренду, то на сегодняшний день эти два вида сделок в общей структуре представлены равноценно.

По Вашим прогнозам, что будет с ценами на квартиры в 2010 году?



Я считаю, что резких скачков цены не будет, возможна динамика в пределах 1-2% в месяц. При этом это скорее будет изменение стоимости в результате торга или скидок, предоставляемых продавцом.

Возобновляется ли отношения агентств недвижимости с банками в плане предоставления клиентам ипотечного кредитования?



Да, сотрудничество постепенно возобновляется. К нам в компанию уже обратились несколько банков, предлагающих кредиты на приобретение жилья. Но для нас сегодня важны условия, на которых коммерческие структуры готовы выдавать ипотеку, поскольку оценка платежеспособности клиентов довольно жесткая, при этом высокие процентные ставки.

А какие условия предоставления кредитов?

Годовая процентная ставка составляет 23-27%, срок кредитования - от 7 до 15 лет. При этом суммы кредитов не превышают 50 тысяч долл. США.

Ирина Валентиновна, как Вы оцениваете идею создания мультилистинга объектов недвижимости?

В целом идея хорошая, но главный вопрос заключается в том, в чьем управлении он будет. Я думаю, что мнение о том, что он должен быть не коммерциализирован не совсем правильно, поскольку для эффективного функционирования такой базы необходимо постоянно контролировать ее достоверность, на предмет наличия реальных объектов. Естественно это довольно трудоемкая работа, поэтому для ее выполнения необходимо нанимать специалистов, которым нужно будет платить заработную плату…

Какие планы у агентства на этот год?

Мы планируем открыть еще 2 филиала, соответственно расширить штат сотрудников на 18-22%. В перспективе - представительства в регионах, в первую очередь, в городах-миллиониках.

Подготовила Юлия Василенко

Р.S. Коллектив ИАП «Столичная недвижимость» искренне поздравляет АН «Благовест» с Днем рождения! Реализации всех планов и финансового роста, уважаемые риелторы!




Источник: http://www.100realty.com.ua/
Категория: Статьи | Добавил: exesus (09.03.2010)
Просмотров: 654 | Рейтинг: 0.0/0 |
Всего комментариев: 0