Четверг, 19.10.2017, 22:43 |

Публикации

Главная » Статьи » Статьи

А нужен ли мне брокер?
Желающие приобрести недвижимость все чаще задаются вопросом: а нужен ли мне брокер? Довод за сотрудничество с агентом - всплеск квартирных афер. Аргумент в пользу отказа от услуг риелтора - их дороговизна. Увы,
риски есть в обоих случаях.
Соглашаясь на покупку просторной квартиры в элитной новостройке на бульваре Леси Украинки в Киеве, Ольга и Александр не подозревали, что ввязываются в масштабную аферу. Внешне сделка выглядела вполне надежно. Продавец сообщил, что приобрел жилье у застройщика, предоставил все подтверждающие документы, собственным ключом открыл покупателям двери в квартиру. Когда же новоиспеченные хозяева элитной недвижимости пришли в БТИ регистрировать договор купли-продажи, выяснилось, что такого дома… в столице нет. Точнее, он не был введен в эксплуатацию, а все документы на квартиру, предоставленные "липовым" продавцом, умудрившимся поменять замки в чужом жилье, оказались поддельными. Самое же обидное - от аферы ценой почти в $1 млн (стоимость оплаченной жилплощади) не спасло сопровождение риелторской конторы с известным именем. "ВД" выясняла, стоит ли брать судьбу сделки в свои руки.

Кризисная математика

Официальные расценки на услуги агентств недвижимости, по сравнению с докризисным периодом, практически не изменились (до 5% от суммы сделки). И хотя в индивидуальных беседах риелторы уверяют, что готовы сбрасывать таксу до 4%, на практике успешно торговаться удается не всем. Чтобы сэкономить, покупатели все чаще прибегают к самостоятельному поиску жилища. Сделать это проще всего в интернете, где существуют бесплатные региональные базы данных с объявлениями о продаже квартир только "от хозяина". Однако некоторые изощренные покупатели прибегают к более хитрым (и менее честным) способам экономии на агентах по недвижимости.

"В принципе, обойти риелтора, даже если тот уже подобрал квартиру, несложно, - рассказывает одессит Виталий Антоненко. - Покупатель заключает с агентством договор, в котором прописано, что риелтор показывает ему определенное количество вариантов. И если какой-нибудь из них покупателя устраивает, риелтор получает свой процент от сделки. Но мне после просмотра понравившейся квартиры с брокером удалось самостоятельно разыскать продавца и заключить сделку без помощи посредников. Более того, купленное жилье оформили на супругу, поэтому даже формально риелтор, заключавший договор со мной, не может предъявить претензий".

Отказавшись от услуг агентов по недвижимости, все равно придется потратиться на юридическую помощь в подготовке договоров и анализе документов (до 1% от цены приобретаемого жилья). А вот с задачей перепроверить "историю" квартиры вполне можно справиться и самостоятельно. Кстати, делать это рекомендуют даже тогда, когда "операция" по покупке жилья проходит с участием всех традиционно "прилагаемых" к ней действующих лиц. Тем более на фоне массового появления на украинском рынке недвижимости аферистов. "Единичные случаи мошенничества были и раньше, но складывается впечатление, что в последнее время работа злоумышленников поставлена на поток, - рассказывает Андрей Сокур, гендиректор столичного АН "Альянс-Брок". - За последние пару месяцев наш нотариус приостановил шесть сделок купли-продажи квартир - каждый раз у него возникали сомнения в подлинности документов. После этого продавцы просто пропадали".

Предъявите документы!

Первое, что нужно потребовать у хозяина квартиры до уплаты задатка, - оригиналы документов, подтверждающих, что недвижимость принадлежит именно ему (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, технический паспорт и т. д.). Ведь некоторые мошенники умудряются заполучить авансы одновременно от нескольких доверчивых покупателей, предварительно не предоставив ни одного документа на недвижимость. Недавно таких аферистов обнаружили сотрудники одной из ведущих строительных компаний Киева. "Летом сотрудницы отдела продаж наткнулись в интернете на объявления о реализации посторонними лицами квартир премиум-класса, принадлежащих застройщику. Квартиры они узнали по планировкам и видам из окон. Позвонили по этим объявлениям под видом клиентов и попросили прислать документы, подтверждающие право собственности, по факсу. Естественно, никто ничего не прислал", - сообщили в компании. Но даже после знакомства с правоустанавливающими документами расставаться с задатком рано. Увы, бумаги могут оказаться подделкой очень хорошего уровня.

Андрей Сокур рассказал "ВД", как летом этого года сотрудники его агентства во время передачи задатка от покупателей "хозяйке" квартиры раскрыли аферу. "Подозрение вызвала справка - характеристика БТИ - шрифт в документе слегка отличается от классического варианта. Брокер, усомнившийся в подлинности справки, тут же отправился в отделение БТИ, где и выяснилось, что она поддельная. Затем оказалось, что подделаны все до единого документы, а в паспорте, предоставленном мошенницей, переклеена фотография. Я лично вызывал милицию. Мошенница призналась, что ей заплатили только за то, что она придет в офис, поставит подпись и заберет задаток".

Зрительно выявить фальшивку не всегда под силу даже опытному юристу. Чтобы убедиться в достоверности предоставленных продавцом бумаг, эксперты советуют стать "детективом поневоле" и лично пройтись по всем организациям, выдающим документы на квартиру. Не стоит жалеть времени и сил и на частные беседы с жильцами дома, консьержами и охранниками, в ходе которых могут обнаружиться обстоятельства, не способствующие покупке. Скажем, в Украине нет единого реестра судебных производств, поэтому узнать, тянутся ли за квартирой судебные дела, можно только в ходе личной "разведки".

Если понравившееся жилье расположено в новостройке, отсеять подозрительные предложения может беседа с представителями застройщика о самом банальном - продана ли эта квартира или же она находится в его собственности (как в описанном случае с мошенниками), а также о более детальных подробностях. "Приобретая квартиру в объекте на стадии строительства у инвестора, стоит обратиться в финансовую или строительную компанию, которая осуществляет продажу квартир в данном объекте, и узнать, действительно ли этот инвестор вкладывал средства, каков объем инвестиций, нет ли у него задолженности, каковы условия договора", - советует Алексей Говорун, заместитель генерального директора строительной компании ТММ. Естественно, более детальные данные застройщик предоставляет только с согласия продавца (как зачастую и сотрудники БТИ или ЖЭКов). Но если владельцу жилья нечего опасаться, он найдет время для того, чтобы помочь покупателю убедиться в "чистоте" продаваемой жилплощади.

Доверяй, но проверяй



Где можно самому собрать информацию о приобретаемой квартире

* БТИ: проверить подлинность справки-характеристики/извлечения из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (в зависимости от населенного пункта).

* Органы местного самоуправления (ГУЖО - для Киева): выяснить, выдавалось ли свидетельство, если право собственности на квартиру оформлено им.

* Нотариус: проверить, есть ли запреты на продажу квартиры через Государственный реестр ипотек, Единый реестр запретов на отчуждение объектов недвижимого имущества, Реестр обременений движимого имущества.

* ЖЭК: выяснить, соответствует ли справка "Форма-3" действительности и есть ли задолженность по коммунальным платежам.

Алиса ЮРЧЕНКО


Источник: http://smi.liga.net
Категория: Статьи | Добавил: exesus (25.10.2009)
Просмотров: 535 | Рейтинг: 0.0/0 |
Всего комментариев: 0