Суббота, 26.05.2018, 03:28 |

Публикации

Главная » Статьи » Статьи

Форвардные контракты в операциях с недвижимостью: плюсы и минусы
Форвард в запасе
Форвардные контракты в операциях с недвижимостью: плюсы и минусы

На рынке недвижимости практически полный штиль. Потенциальные продавцы и покупатели в ожидании ветра перемен. Но пока что сложно говорить, будет ли это легкий порыв или настоящий ураган. Также неясно, в какую сторону он подует. С уверенностью можно лишь говорить, что важными факторами, влияющими на общий климат рынка недвижимого имущества, являются его ценовые характеристики. И, в принципе, украинское законодательство предусматривает возможность не зависеть от ценовой погоды в сфере недвижимости, используя механизм форвардного контракта.ФАБУЛА


Договор с мыслью о будущем

Согласно постановлению КМУ от 19.04.1999 № 632 "Об утверждении Положения о требованиях к стандартной (типовой) форме деривативов", форвардный контракт - это двустороннее соглашение по стандартной (типовой) форме, которое удостоверяет обязательство лица приобрести (продать) базовый актив в определенное время и на определенных условиях в будущем, с фиксацией цен такой продажи во время заключения форвардного контракта. Под базовым активом законодательство подразумевает товары, ценные бумаги, денежные средства и их характеристики, что является предметом выполнения обязательств по деривативу (напомним, форвардный контракт является видом дериватива). 


Люди часто заключают форвардные контракты, даже не подозревая, что это так называется. Всякий раз, когда две стороны соглашаются в будущем обменяться какими-либо видами товаров по заранее оговоренным ценам, речь идет о форвардном контракте. Например, вы запланировали через полгода отправиться в отпуск за границу и решили забронировать билет на самолет. Авиакомпания предлагает выбрать один из двух вариантов: либо сейчас договориться о гарантированной цене билета, либо перед вылетом заплатить столько, сколько будет стоить билет на тот момент. То есть в момент заключения форвардного контракта ни одна из сторон ничего не платит другой стороне. В обоих случаях оплата будет производиться в день вылета. Итак, если вы решили выбрать вариант с гарантированной ценой, то тем самым заключили форвардный контракт. 

Похожая ситуация в Украине и с недвижимостью. Последние годы показывают, что цены на недвижимость постоянно меняются, часто быстрыми темпами и в широком диапазоне. Это приводит, в частности, к невозможности полноценного планирования бизнеса, ценовой политики и, как следствие, к неоправданным потерям прибыли, убыткам. В этом случае форвардные контракты имеют определенные преимущества перед другими инструментами купли-продажи. Например, заключив форвардный контракт, можно устранить риск того, что придется заплатить за жилье больше, нежели оно стоило на момент сделки. С другой стороны, если ко дню передачи недвижимого имущества его цена снизится, все равно придется заплатить оговоренную форвардную цену, на которую стороны в свое время согласились. 

Плюсы и минусы

Таким образом, в данной ситуации очевидны как плюсы, так и минусы. Во-первых, для продавцов преимуществом форвардных соглашений является то, что благодаря их внебиржевому характеру они имеют возможность диктовать условия сделки, в частности относительно установления цены недвижимости. Кроме того, характер заключения контракта разрешает довольно точно устранить риск изменения цены соглашения, которая отвечает потребностям сторон. 

Однако главным недостатком форвардных соглашений является отсутствие возможности маневрировать. Условие обязательного выполнения не разрешает досрочно расторгнуть соглашение или изменить его условия, а отсутствие вторичного форвардного рынка (в отличие от фьючерсных контрактов) не дает возможность перепродать контракт. Как следствие, форвардные контракты имеют низкую ликвидность, а риск невыполнения обязательств по ним довольно высокий. К тому же при применении "форвардов" существенную роль играют личности контрагентов, поскольку все риски по невыполнению условий форвардной операции несут партнеры сделки. И надо сказать, что в сегодняшних условиях даже самый надежный партнер по объективным причинам может не выполнить условий форвардного контракта. 

Профилактика рисков 

Проблема управления указанными рисками может быть решена с помощью предварительной оценки риска и применения хеджирования - устранения (уменьшения) риска путем открытия на время позиции на одном рынке противоположной позиции на другом, но экономически связанном рынке. В качестве хеджируемого актива может выступать, например, товар, имеющийся в наличии или планируемый к приобретению или производству. Инструмент хеджирования выбирается таким образом, чтобы неблагоприятные изменения цены хеджируемого актива (то есть имущества) или связанных с ним денежных потоков компенсировались изменением соответствующих параметров хеджирующего актива. Понять этот довольно сложный механизм можно с помощью следующего примера. 

Принцип "форварда": оплата на выходе 

Строительная компания купила материалы для строительства жилого комплекса и планирует продать квартиры через два года с учетом цены приобретенных ранее стройматериалов. Однако существует опасность, что за это время цены на жилье снизятся, что приведет к недополучению прибыли, а возможно, и к убыткам. Поэтому чтобы снизить риск, можно заключить форвардный контракт на продажу недвижимого имущества со сроком исполнения через 2 года. Таким образом, в данном случае застройщик застрахует себя от снижения цен на жилье, однако вместе с тем лишится возможности получить дополнительную прибыль от возможного их повышения.

Итак, выгодами хеджирования с помощью форвардных контрактов является возможность сформировать сделку с произвольными сроком исполнения и финансовыми условиями, что позволяет максимально уменьшить потенциальные риски, а также проводить операции купли-продажи недвижимости независимо от текущих рыночных цен. Вместе с тем процесс хеджирования имеет и свои недостатки, связанные с потенциальным риском упущенной выгоды.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги, следует подчеркнуть, что при всех явных преимуществах форвардных контрактов их нельзя назвать общедоступными финансовыми инструментами, поскольку очевидно, что паузу между заключением договора и выплатой денег за передаваемую недвижимость застройщику надо заполнять какими-то ресурсами, например кредитными. И эти условия значительно ссужают количество участников форвардного рынка. Кроме того, вызывает сомнение и тот факт, что пока что процветает практика продажи так называемых виртуальных квадратных метров (хотя после известных случаев желающих купить "кота в мешке" становится все меньше). Поэтому, судя по всему, форвардные операции в будущем еще займут свою нишу на рынке недвижимости.

Автор: Вадим БОРИЧЕВСКИЙ




Источник: http://www.ligazakon.ua
Категория: Статьи | Добавил: exesus (01.07.2009)
Просмотров: 1826 | Рейтинг: 0.0/0 |
Всего комментариев: 0